¿Tienes dudas sobre comprar o vender una vivienda?

[Toscano]

Yo no comproba a menos que tuviese un puesto de trabajo fijo, algo que hoy en día es prácticamente imposible. El otro día estaba hablando con el típico aparcacoches de aspecto digamos de "callejero" y me contaba que era padre de famila, que antes tenía su trabajo, su pisito y su hipoteca. Pues lo de siempre: despido, embargo, adiós pisito, hipoteca tirada a la basura y a la calle.

 

[expo08]

Ya he dicho que era muy simple el cálculo y hay cosas en las que estoy de acuerdo contigo, pero creo que se deben hacer números siempre :.

Muy de acuerdo en lo de quien tenga ahora unos 50 años. El común de ellos tendrán pisos pagados y cierta seguridad. Por eso he puesto que depende de cuando se haya hecho la compra, conviene o no, porque por mucho que hagas una reforma a una vivienda, si no se rehabilita el edificio completo (modificación de instalaciones y adecuación a nuevas normativas de incendios y código técnico, revisión y refuerzo si es necesario de la cimentación y estructura del edificio, etc) esa vivienda no tendrá más valor. Tendrá mejor cara y será más cómoda para sus ocupantes, pero no valdrá más.
Y estas reformas, por mi propia experiencia profesional, pueden llegar a suponer hasta 50.000 € por cabeza en edificios de unos 40 vecinos. Mucho dinero que también habrá que sumar al precio de compra de la vivienda.

 

[soutebare]

Ya he dicho que era muy simple el cálculo y hay cosas en las que estoy de acuerdo contigo, pero creo que se deben hacer números siempre :.

Muy de acuerdo en lo de quien tenga ahora unos 50 años. El común de ellos tendrán pisos pagados y cierta seguridad. Por eso he puesto que depende de cuando se haya hecho la compra, conviene o no, porque por mucho que hagas una reforma a una vivienda, si no se rehabilita el edificio completo (modificación de instalaciones y adecuación a nuevas normativas de incendios y código técnico, revisión y refuerzo si es necesario de la cimentación y estructura del edificio, etc) esa vivienda no tendrá más valor. Tendrá mejor cara y será más cómoda para sus ocupantes, pero no valdrá más.
Y estas reformas, por mi propia experiencia profesional, pueden llegar a suponer hasta 50.000 € por cabeza en edificios de unos 40 vecinos. Mucho dinero que también habrá que sumar al precio de compra de la vivienda.

Ya pero estás obviando el valor actual de esa renta futura, que como dice Carlos, es mucho menor de lo que dices (me refiero a que 38.440 euros rescatables dentro de 25 años no son 38.440 euros de hoy). Eso es básico.

 

[Mr. Jones]

A quienes dicen que si se compra hoy una vivienda, cuando acaben de pagarla dentro de 30 años esa vivienda costará menos de lo que costó, les digo que me parece un auténtico disparate... el tiempo dirá,

Una cosa: no quiero jugar a pitoniso, pero a mí no me parece ningún disparate que dentro de 30 años la vivienda valga mucho menos en términos nominales (ya no digo reales, que segurísimo) que ahora.

En Japón, los precios de la burbuja de finales de los 80, aún hoy, más de 20 años después, siguen muy lejos de recuperarse. Y fueron precios comparativamente más bajos que los que hubo en España. Y en una economía mucho más fuerte, sin apenas paro, ultracompetitiva y, muy importante, con una política de tipos de interés negativos sostenida a través de los años. Y los japoneses son, culturalmente, tan amantes del ladrillo como nosotros. AH! y se me olvidaba: nunca tuvieron un stock de viviendas para 10 años, como nosotros.

Imaginaos qué no pasará en España con los precios de la vivienda (atados al euro, no a la peseta, que se nos olvida) durante las próximas décadas..

 

[mijarojos]

Estoy totalmente de acuerdo en esa comparación, porque nos parecemos mucho en la idea de la posesión de la vivienda, y aquí tambien (no tanto como en Japon) se han ido reduciendo el tamaño y la calidad de las viviendas, sin que por ello se redujeran los precios, lo que nos ha llevado a tener un stop de viviendas que como no se derriben, en el futuro no se quien las va a comprar.

 

[fagus]

 

[Relojero Novatillo]

Se que el ejemplo de Japón es recurrente, pero no se puede olvidar que Japón es 1/3 más pequeño que España, pero tiene una demografía brutal, con más de 130 millones de habitantes y que Solo Tokio anda por los casi 35.000.000 de habitantes, casi lo mismo que toda España entera...
Las comparaciones son odiosas a veces, y en ete caso no es comparable...creo yo...
No creo que España llegue a esas bajadas que apuntas, si me apuras, es algo cultural y muy arraigado, cambiarán los métodos y modos y tipos de financiación, tal vez se vuelvan a llegar a tipos de aquellos que muchos ya sufrimos del orden del 14%...qué sé yo...el tiempo dirá... Pero no es nada nuevo, algunos judíos de Israel aún guardan de padres a hijos las llaves de las casas que tenían cuando fueron expulsados de España hace muchos siglos.
El concepto de propiedad de vivienda es algo mú ehpañó...
Cuesten lo que cuesten...

Pero no hablamos de precios absolutos, sino relativos. La gráfica que pone Fagus es muy ilustrativa, y aunque se refiera a la bolsa, seguro que la de los precios de los inmuebles es parecida. Se hablaba de la década perdida Japonesa. Ya vamos por la segunda década, y empezando la tercera. Este tipo de escenario es muy probable en europa, y de hecho ya se ve en países como Portugal. Crecimiento real 0, inflación 0 (o deflación) => Estancamiento. Y los precios también.

Pero en fin, lo dicho, me temo que vamos a tener que estar de acuerdo en estar en desacuerdo. Si coincido contigo en que el que compró una vivienda hace 30 años hizo "buen negocio". pero el que metió el dinero en bolsa, o en oro, también. Eso no quiere decir que se repita el fenómeno dadas las condiciones actuales.

Lo dicho, que cada uno haga lo que quiera, pero que por favor haga números. A mi los míos me han llevado a alquilar, y a ir ahorrando algo para el futuro. El que quiera invertir en ladrillo, adelante, pero que entienda los riesgos que tiene.

 

[Mr. Jones]

Se que el ejemplo de Japón es recurrente, pero no se puede olvidar que Japón es 1/3 más pequeño que España, pero tiene una demografía brutal, con más de 130 millones de habitantes y que Solo Tokio anda por los casi 35.000.000 de habitantes, casi lo mismo que toda España entera...
Las comparaciones son odiosas a veces, y en ete caso no es comparable...creo yo...
No creo que España llegue a esas bajadas que apuntas, si me apuras, es algo cultural y muy arraigado, cambiarán los métodos y modos y tipos de financiación, tal vez se vuelvan a llegar a tipos de aquellos que muchos ya sufrimos del orden del 14%...qué sé yo...el tiempo dirá... Pero no es nada nuevo, algunos judíos de Israel aún guardan de padres a hijos las llaves de las casas que tenían cuando fueron expulsados de España hace muchos siglos.
El concepto de propiedad de vivienda es algo mú ehpañó...
Cuesten lo que cuesten...

Añades unas interesantes premisas, pero creo que yerras con las conclusiones: efectivamente en Japón no sólo hay mucha escasez de suelo (que en España) sobra y gran densidad demográfica (que no hay en España). Además al ser zona sísmica la construcción es mucho más cara, es decir hay un suelo de coste mucho más alto que en España. Todos estos factores que juegan al alza en el precio de la vivienda (densidad demográfica, poca disponibilidd de suelo, altos costes de producción) tienen el signo contrario en España y son otros de los inconables factores que tirarán de los precios hacia abajo.

Personalmente creo que nadie va a hacer nada por mantener la burbuja inmobiliaria: de hecho la consigna es pincharla en los plazos que el sistema financiera pueda asumir. Desde Bruselas ya se han lanzado advertencias muy serias que o se pincha, o nos la pinchan (teniendo que deshacerse de stock los bancos en cuestión de meses y acudiendo al fondo de rescate europeo para recapitalizarse, desapareciendo la mayoría de entidades entre sí)

Hay que entender que el principal problema económico que tiene España son sus altos costes inmobiliarios: si fueran razonables, nuestros crónicos problemas de competitividad desaparecerían en gran medida ya que podrían reducirse mucho los sueldos. Hay que ver la rebaja inmobiliaria como parte de la solución, casi como la solución en sí, y no como un problema que hay que atajar.

Cuesta que en España veamos esto porque asociamos bonanza a altos precios inmobiliarios, pero en Bruselas, que es dónde se va a cocinar nuestra política económica y sobre todo la reforma bancaria, lo tienen clarísimo...

 

[Super 8]

Hombre, es que yo me registré en 2008 y descubrí el off topic meses después...

En cualquier caso, cierto es que ya por entonces (enero del 2009) estaba claro que bajar, mira tú, sí que bajaban... pero muchos apuntábamos AL FINAL DEL AJUSTE a unos precios reales (año 2000-2001) y unas bajadas en términos reales del 50% que eran tildadas de desproporcionadas, y tras apenas 3 añitos de crisis y con el gran ajuste bancario aún por venir, podemos decir que en líneas generales ya se han cumplido. O sea, que básicamente nos quedamos cortos y seguimos sin ver el suelo.

Tortuga Shelly siempre habló de caídas medias del 70%. Yo creo que, dentro de unos añitos, va a ser que más se aproxime.

Lo sigo manteniendo. Y que un piso con ciertos años será directamente invendible.

Como también he dicho alguna vez, he apostado a mi manera en ésta historia, vendiendo mi piso en su día.

 

[fagus]

Pero no hablamos de precios absolutos, sino relativos. La gráfica que pone Fagus es muy ilustrativa, y aunque se refiera a la bolsa, seguro que la de los precios de los inmuebles es parecida. Se hablaba de la década perdida Japonesa. Ya vamos por la segunda década, y empezando la tercera. Este tipo de escenario es muy probable en europa, y de hecho ya se ve en países como Portugal. Crecimiento real 0, inflación 0 (o deflación) => Estancamiento. Y los precios también.

Pero en fin, lo dicho, me temo que vamos a tener que estar de acuerdo en estar en desacuerdo. Si coincido contigo en que el que compró una vivienda hace 30 años hizo "buen negocio". pero el que metió el dinero en bolsa, o en oro, también. Eso no quiere decir que se repita el fenómeno dadas las condiciones actuales.

Lo dicho, que cada uno haga lo que quiera, pero que por favor haga números. A mi los míos me han llevado a alquilar, y a ir ahorrando algo para el futuro. El que quiera invertir en ladrillo, adelante, pero que entienda los riesgos que tiene.

El precio de la vivienda, en Japón, sigue sin recuperar, ni de lejos, los niveles de 1990.

Puedes jugar con este gráfico interactivo.

lo siento no puedo pegar la imagen.

En el siguiente enlace, otro gráfico, más sencillito, sólo de Japón.

 

[Super 8]

Volviendo un poco al tema, creo que el asunto no es ya cúal ha sido el comportamiento pasado de la vivienda, o si se hizo bien en su día al comprar; sino qué va a pasar en el futuro, tanto con la compra como con el alquiler. A día de hoy, pienso que aunque hubiera crédito y aunque los precios de los pisos estuvieran estables, es más interesante no comprar, dado que el PER de los pisos estaría por encima de 15. Para más adelante pienso que muchos pensaremos que seguirán cayendo. Pero incluso que aunque lleguen a precios de los '90 ó los '80, puede que siga siendo más interesante vivir de alquiler que comprar. Sería hacer números, puesto que también pienso que los alquileres caerán.

 

[expo08]

No estoy obviando que el valor actual sería menor. Claro que no son 38.440 € de hoy, pero es que cuando los rescates serán 38.440 €. Otra cosa es que como bien apunta el compañero Neurona, ese dinero dentro de 25 años, puede que no sea nada de nada.

Pongamos otro ejemplo, a día de hoy el valor de un inmueble, sea cual sea, es cero. Porque hoy no lo puedes vender. Más que nada, porque por mucho que te des prisa, tardas entre 20 y 30 días en poder materializar la compra.

 

[Super 8]

Pongamos otro ejemplo, a día de hoy el valor de un inmueble, sea cual sea, es cero. Porque hoy no lo puedes vender. Más que nada, porque por mucho que te des prisa, tardas entre 20 y 30 días en poder materializar la compra.

Una cosa es que no tenga liquidez inmediata, y otra que el precio sea cero.

Pongamos que tienes una vivienda y que por el motivo que sea necesitas el dinero sí o sí para un plazo de, pongamos 6 meses (no puedes hacer frente a la hipoteca, te embargan, lo necesitas por un tratamiento médico en Houston o... te mueres, no tienes herederos y quieres pulirtelo).

Está claro que se puede vender por más de cero siempre que el precio que pidas sea el adecuado.