Compra inmobiliaria: trucos y trampas

[Sampo]

Bueno, pues como suele pasar, la oportunidad se te cruza cuando menos la buscas y heme aquí, planteándome muy seriamente invertir YA los ahorros en la compra de un piso.
¿Mi problema? Hasta ahora sólo he comprado inmuebles en el extranjero, conque no me conozco el procedimiento en España. Sí, ya sé que en teoría no es muy diferente, pero mi experiencia práctica me demuestra que en cada país hay ciertas convenciones o figuras propias que más te vale conocer, si no quieres acabar pagando de más o metiéndote en un berenjenal en el peor de los casos.

¿Qué cosas hay que saber sí o sí al comprar un piso en España? Por ejemplo: el depósito inicial que se deja para reservar el piso (ni sé cómo se llama en español), ¿es habitual depositarlo en la inmobiliaria que realiza la venta en una cuenta específica para estos usos? ¿O se suele hacer el depósito en un notario, como organismo independiente para ambas partes? ¿Se suele firmar un contrato de garantía temporal por si acaso salen vicios ocultos un tiempo después de la compra? ¿Es habitual que ambas partes trabajen con el mismo notario o cada parte contrata el suyo para asegurarse la independencia? Etc Etc Etc

Total, que voy un poco perdido. Si hay foreros con experiencia en el sector, agradezco mucho algunos consejos sobre qué tener en cuenta, qué vigilar... Gracias de antemano

 

[ChauxdeFonds]

Bueno, pues como suele pasar, la oportunidad se te cruza cuando menos la buscas y heme aquí, planteándome muy seriamente invertir YA los ahorros en la compra de un piso.
¿Mi problema? Hasta ahora sólo he comprado inmuebles en el extranjero, conque no me conozco el procedimiento en España. Sí, ya sé que en teoría no es muy diferente, pero mi experiencia práctica me demuestra que en cada país hay ciertas convenciones o figuras propias que más te vale conocer, si no quieres acabar pagando de más o metiéndote en un berenjenal en el peor de los casos.

¿Qué cosas hay que saber sí o sí al comprar un piso en España? Por ejemplo: el depósito inicial que se deja para reservar el piso (ni sé cómo se llama en español), ¿es habitual depositarlo en la inmobiliaria que realiza la venta en una cuenta específica para estos usos? ¿O se suele hacer el depósito en un notario, como organismo independiente para ambas partes? ¿Se suele firmar un contrato de garantía temporal por si acaso salen vicios ocultos un tiempo después de la compra? ¿Es habitual que ambas partes trabajen con el mismo notario o cada parte contrata el suyo para asegurarse la independencia? Etc Etc Etc

Total, que voy un poco perdido. Si hay foreros con experiencia en el sector, agradezco mucho algunos consejos sobre qué tener en cuenta, qué vigilar... Gracias de antemano

Notario solo hay uno, para firmar la escritura

Lee lo que son las arras

 

[Sampo]

Vale, veo que las arras son el "compromis de vente" de toda la vida. Ok.

¿Entiendo que un solo notario hace las comprobaciones (titulares de la propiedad, cargas etc) y redacta las escrituras para ambas partes? Lo digo porque donde estoy lo habitual es que cada parte aporte su notario, que vela por los intereses de su parte. En mi primera compra eso me salvó de una buena: el notario del vendedor nos redactó un contrato de arras totalmente parcial, la inmobiliaria pretendía imponer condiciones surrealistas, etc. Desde entonces, voy con mi notario por delante sin fiarme del que aporte la contraparte, aquí es lo habitual. ¿Entiendo que en España normalmente no es así?

 

[ChauxdeFonds]

Vale, veo que las arras son el "compromis de vente" de toda la vida. Ok.

¿Entiendo que un solo notario hace las comprobaciones (titulares de la propiedad, cargas etc) y redacta las escrituras para ambas partes? Lo digo porque donde estoy lo habitual es que cada parte aporte su notario, que vela por los intereses de su parte. En mi primera compra eso me salvó de una buena: el notario del vendedor nos redactó un contrato de arras totalmente parcial, la inmobiliaria pretendía imponer condiciones surrealistas, etc. Desde entonces, voy con mi notario por delante sin fiarme del que aporte la contraparte, aquí es lo habitual. ¿Entiendo que en España normalmente no es así?

Generalmente es el comprador quien elije el notario, y es quien asume el pago de los costes notariales

 

[Bito]

El notario, como ya te comentan, lo elijes tu. Se hace una sola escritura de compra-venta, te darán, tanto a ti como al vendedor una copia simple que carece de validez y, una vez pasada la original por los registros pertinentes, la podrás recoger en el notario.
Presta mucha atención a la última nota en el registro de la propiedad; ahí te dice si la propiedad está libre de cargas y quien figura como dueño de la misma. Asegúrate de que esté al corriente de los gastos y derramas de comunidad.
Hay algunas cosas mas, pero esto se convertiría en un tocho de cuidado. Si te surgen dudas, pregunta.
Un saludo.

Un a cosa más: los gastos notariales los puede pagar tanto el vendedor, como el comprador o "arreglo a ley". Si no hay acuerdo previo, elige pagarlos arreglo a la ley.

 

[Sampo]

El notario, como ya te comentan, lo elijes tu. Se hace una sola escritura de compra-venta, te darán, tanto a ti como al vendedor una copia simple que carece de validez y, una vez pasada la original por los registros pertinentes, la podrás recoger en el notario.
Presta mucha atención a la última nota en el registro de la propiedad; ahí te dice si la propiedad está libre de cargas y quien figura como dueño de la misma. Asegúrate de que esté al corriente de los gastos y derramas de comunidad.
Hay algunas cosas mas, pero esto se convertiría en un tocho de cuidado. Si te surgen dudas, pregunta.
Un saludo.

Un a cosa más: los gastos notariales los puede pagar tanto el vendedor, como el comprador o "arreglo a ley". Si no hay acuerdo previo, elige pagarlos arreglo a la ley.

Muchas gracias por la aclaración, Bito.

Una última duda: en Bélgica (que es donde estoy) el contrato de arras suele llevar una cláusula que especifica que el contrato decae si el banco no le concede la hipoteca al comprador. En ese caso, se le devuelven las arras y se anula la reserva del inmueble. ¿En España el funcionamiento es similar? ¡Gracias por adelantado!

 

[Bito]

Muchas gracias por la aclaración, Bito.

Una última duda: en Bélgica (que es donde estoy) el contrato de arras suele llevar una cláusula que especifica que el contrato decae si el banco no le concede la hipoteca al comprador. En ese caso, se le devuelven las arras y se anula la reserva del inmueble. ¿En España el funcionamiento es similar? ¡Gracias por adelantado!

Pues ahí me has pillao. No lo se.
Si se que se suele hacer por un plazo de seis meses. Si cumplido el plazo no se ha formalizado la compra-venta, el vendedor se queda con la cantidad entregada y puede volver a sacar el inmueble a la venta. Si, por el contrario, es el vendedor el que se echa atrás por cualquier motivo durante esos seis meses, deberá pagar al comprador el doble de lo recibido.

 

[Mr. Jones]

Muchas gracias por la aclaración, Bito.

Una última duda: en Bélgica (que es donde estoy) el contrato de arras suele llevar una cláusula que especifica que el contrato decae si el banco no le concede la hipoteca al comprador. En ese caso, se le devuelven las arras y se anula la reserva del inmueble. ¿En España el funcionamiento es similar? ¡Gracias por adelantado!

depende siempre de lo estipulado en las arras, pero si son penitenciales no se devolvería el dinero. Yo por ejemplo no admitiría como vendedor unas arras sujetas a concesión de hipoteca porque eso por mi parte es incomprobable y me deja el inmueble bloqueado a la voluntad dle comprador que puede manipular o mentir si en un momento dado no le interesa cerrar la operación. Y como comprador jamás firmaría unas arras sin tener el dinero o financiación completamente asegurada.

Conviene que cualquier compraventa y contrato de arras lo revises con un abogado (que tienden a ser bastante más baratos que los notarios y están perfectamente cualificados), porque la gente tiende a creer que, como dices, si no me da la hipoteca, o me quedo en el paro o... cualquier otra cosa en teoría ajena a mi voluntad, te van a devolver el dinero y tan amigos, y no es así...La gente firma contratos de arras con una alegría que nunca deja de sorprenderme (y asustarme) por el lío en el que pueden acabar metidos... si yo te contara...

 

[Cardenas]

Algunos contratos de arras están sujetos a aprobación de la hipoteca por parte del banco, pero no es lo habitual, y a los vendedores no les hace gracia.

Dependerá de la prisa o el mercado que tenga el piso. A veces hay varios interesados y el vendedor esquiva estas cosas si puede.

Si el piso es algo antiguo mira la fecha de construcción. A los 50 años pasan una ITE (Inspeccion tecnica edificios) que en ocasiones deriva en alguna derrama fea.

Algunos pisos de “chollo” tienen 49 o 50 años y los propietarios saben que la cubierta, el portal, el ascensor, o el patio seguramente requieran intervención y tratan de colocarlo antes.

Saludos!

 

[Sampo]

Gracias a todos. Me queda claro que las arras no caducan si no hay crédito del banco. A mí me parece lógico, sobre todo porque lo contrario se presta a que el comprador pueda echarse atrás con la excusa de que el banco le dice que no (y si tienes buena relación con tu banco, te lo pueden arreglar sin problema si te quieres echar atrás en una compra), pero en Bélgica funcionan así. También es verdad que el plazo entre arras y compraventa en firme es mucho más corto que 6 meses, no recuerdo ahora cuánto.

Me apunto lo de consultar a un abogado que controle de derecho inmobiliario, idea que ya estaba sopesando. Mejor no cogerse los dedos.

Por suerte la construcción es relativamente reciente, conque me libro del ITE.

Por último: ¿alguien sabe si se suele firmar algún tipo de garantía temporal contra vicios ocultos?

¡Gracias de nuevo por la ayuda!

 

[FABER]

Te recomiendo hagas constar en el contrato de arras penitenciales lo siguiente:

"El Vendedor se obliga a dejar a la entera y libre disposición de la parte compradora dicha Finca, en el momento de otorgarse la pertinente escritura pública de compraventa, libre de cargas y gravámenes de todo tipo, de arrendatarios y ocupantes y al corriente de pago de cuantos impuestos y tributos, tasas, costes y gastos (incluidos de la comunidad de propietarios a la que pertenece y suministros de agua, luz y gas). Si hubiera alguna deuda se cancelará con antelación a la compraventa definitiva, o bien se podrá deducir del precio final de venta.

El Vendedor responderá ante los Compradores por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias."

Mucho ojo, no obstante, a la nota simple y exige certificado del presidente de la comunidad de vecinos (si el inmueble está sujeto a ella) de que se encuentra al corriente del pago de cuotas.

 

[Mr. Jones]

Gracias a todos. Me queda claro que las arras no caducan si no hay crédito del banco. A mí me parece lógico, sobre todo porque lo contrario se presta a que el comprador pueda echarse atrás con la excusa de que el banco le dice que no (y si tienes buena relación con tu banco, te lo pueden arreglar sin problema si te quieres echar atrás en una compra), pero en Bélgica funcionan así. También es verdad que el plazo entre arras y compraventa en firme es mucho más corto que 6 meses, no recuerdo ahora cuánto.

Me apunto lo de consultar a un abogado que controle de derecho inmobiliario, idea que ya estaba sopesando. Mejor no cogerse los dedos.

Por suerte la construcción es relativamente reciente, conque me libro del ITE.

Por último: ¿alguien sabe si se suele firmar algún tipo de garantía temporal contra vicios ocultos?

¡Gracias de nuevo por la ayuda!

6 meses es un plazo amplísimo, al menos en Madrid. Muy raro firmar arras a ese plazo salvo casos muy concretos y por motivos precisos. En 6 meses pueden pasar muchas cosas y haber muchos líos...A mí alguna vez con esos plazos hasta casi se me muere el vendedor y no veas que gracia de trasiego de burofaxes, poderes notariales etc... en un mercado alcista en que el vendedor estaba encantadísimo de deshacer las arras...

 

[Sampo]

Te recomiendo hagas constar en el contrato de arras penitenciales lo siguiente:

"El Vendedor se obliga a dejar a la entera y libre disposición de la parte compradora dicha Finca, en el momento de otorgarse la pertinente escritura pública de compraventa, libre de cargas y gravámenes de todo tipo, de arrendatarios y ocupantes y al corriente de pago de cuantos impuestos y tributos, tasas, costes y gastos (incluidos de la comunidad de propietarios a la que pertenece y suministros de agua, luz y gas). Si hubiera alguna deuda se cancelará con antelación a la compraventa definitiva, o bien se podrá deducir del precio final de venta.

El Vendedor responderá ante los Compradores por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias."

Mucho ojo, no obstante, a la nota simple y exige certificado del presidente de la comunidad de vecinos (si el inmueble está sujeto a ella) de que se encuentra al corriente del pago de cuotas.

Qué bueno esto, seguro me resultará muy útil, mil gracias.

6 meses es un plazo amplísimo, al menos en Madrid. Muy raro firmar arras a ese plazo salvo casos muy concretos y por motivos precisos. En 6 meses pueden pasar muchas cosas y haber muchos líos...A mí alguna vez con esos plazos hasta casi se me muere el vendedor y no veas que gracia de trasiego de burofaxes, poderes notariales etc... en un mercado alcista en que el vendedor estaba encantadísimo de deshacer las arras...

También me parecía muy largo 6 meses...

 

[kala]

Mi consejo, y viendo que no conoces ni las costumbres, ni las formas ni la legislación de aquí, es que acudas a un abogado. Te aseguro que será un dinero bien invertido, no será mucho, pero si metes la pata y acudes después para que te resuelva el problema ya generado sí te costará y quizás no tenga solución.

No te puedes imaginar los problemas que hemos tenido que solucionar porque el cliente, para evitarse cuatro duros, ha firmado un contrato bajado de internet o que le ha pasado su cuñado.

No se trata de poner una cláusula determinada, sino de todo el conjunto del contrato, pues puedes incluir una que te hayan aconsejado bien, pero que entre en contradicción con otras.

Y esto lo aconsejo para todo tipo de negocios jurídicos, no solo para la compra de inmuebles. Hay que acostumbrarse a acudir al abogado preventivamente.

 

[Sampo]

Mi consejo, y viendo que no conoces ni las costumbres, ni las formas ni la legislación de aquí, es que acudas a un abogado. Te aseguro que será un dinero bien invertido, no será mucho, pero si metes la pata y acudes después para que te resuelva el problema ya generado sí te costará y quizás no tenga solución.

No te puedes imaginar los problemas que hemos tenido que solucionar porque el cliente, para evitarse cuatro duros, ha firmado un contrato bajado de internet o que le ha pasado su cuñado.

No se trata de poner una cláusula determinada, sino de todo el conjunto del contrato, pues puedes incluir una que te hayan aconsejado bien, pero que entre en contradicción con otras.

Y esto lo aconsejo para todo tipo de negocios jurídicos, no solo para la compra de inmuebles. Hay que acostumbrarse a acudir al abogado preventivamente.

Gracias. Sí, en esto no me cojo los dedos. No soy de ir en plan kamikaze ni alegremente firmando papeles sin entender ni lo que leo, prefiero ir con un profesional al lado en todo momento.

Así me libré ya de algún marrón gordo, especialmente uno en concreto en el que había mala fe de por medio. Fue mi notario el que me cubrió las espaldas y puso los puntos sobre las íes. Me sirvió de lección pa los restos.

 

[Bito]

También me parecía muy largo 6 meses...

Yo te lo decía como máximo de tiempo. Lógicamente el contrato de arras se puede hacer por el tiempo que estipulen ambas partes.
Yo he vendido durante estos 10 últimos años un par de inmuebles recibidos por herencia y ambos se resolvieron satisfactoriamente en unos 3 meses a partir de la firma de las arras.

 

[kala]

Gracias. Sí, en esto no me cojo los dedos. No soy de ir en plan kamikaze ni alegremente firmando papeles sin entender ni lo que leo, prefiero ir con un profesional al lado en todo momento.

Así me libré ya de algún marrón gordo, especialmente uno en concreto en el que había mala fe de por medio. Fue mi notario el que me cubrió las espaldas y puso los puntos sobre las íes. Me sirvió de lección pa los restos.

Por lo que dices, el notario donde tú estás actúa asesorando a la parte que le contrata en defensa de sus intereses. Aquí es diferente, el notario, como funcionario público, da fe del acto que intervienen, pero con independencia e imparcialidad, de ahí la conveniencia de asesorarte por un abogado que defienda tus intereses.