Golpe a los ladrilleros.

[Super 8]

Se avecina un tercer tsunami en el mercado inmobiliario


Se prevé la caída de más empresas del sector ante la falta de liquidez y la menor resistencia de la banca. A algunas empresas se les agotó el crédito y las entidades financieras no pueden rescatarlas.
Levantarse de la resaca del primer tsunami que abatió al mercado inmobiliario español de finales de 2007 hasta mediados de 2008 fue duro, pero muchas compañías se salvaron. Después de las vacaciones de 2008 hasta principios de 2009, llegó una segunda ola gigante que hizo desaparecer a muchas inmobiliarias. Tras ese panorama desolador, el temporal dio una tregua a las empresas del sector, tras una inyección bancaria con el canje de activos por deuda. Pero el tiempo se acaba. Ahora ejecutivos y expertos económicos auguran un tercer tsunami que volverá a arrasar a aquellas inmobiliarias a las que se les agotó el crédito y los bancos no pueden rescatarlas.



(artículo completo en Se avecina un tercer tsunami en el mercado inmobiliario)

 

[flan]

Lo que tiene ser viejo...
Del año 85 al 90, el precio de los pisos se cuadruplicó.
En el año 90 vino la crisis y los precios bajaron...selectivamente. Propiedades de calidad, en las zonas caras de las grandes ciudades, mantuvieron su precio. Quizás quien tuvo que vender a la fuerza se dejó un 10% como mucho. Hay que recordar que, entónces, los tipos de interés eran de dos dígitos, por lo que quien tenía deudas a las que no podía hacer frente, le era realmente imposible hacerse fuerte. ahora con los tipos como están es mas fácil trampear, aguantar y no malvender. En esos años era, sencillamente, inviable: si no pagabas, la deuda se duplicaba en pocos años. Las propiedades en la costa, esas sí, se desplomaron: pisos por vender ofrecidos por debajo del coste, etc...
En el año 97, los pisos seguían al precio del año noventa: atonía total hasta entónces
Y ahí comenzó la subida... despacito, hasta coger la velocidad que conocemos y que creó la burbuja. Los precios se han triplicado, osea que han subido menos que la vez anterior, y los tipos de interés no son lo que eran. Pero, claro, la memoria es fragil, o no se ha vivido, y las estadísticas oficiales no hay por dónde cogerlas.
En resumen, lo que quiero decir es que las mejores zonas, las buenas propiedades son un valor seguro y lo serán siempre. Las aberraciones tipo Seseña, las segundas viviendas, etc...tienen un corto, medio plazo asustador.
Nadie va a regalar los pisos. Lo siento por los bajistas. Es justamente ahora y en los inmediatos años el momento de comprar: con cabeza, seleccionando bien, apretando al vendedor, pero ahora.
Eso sí, que nadie espere una subida fulgurante de nuevo, hasta dentro de cuatro o cinco años, al menos.

 

[Gigio]

Lo siento por los bajistas. Es justamente ahora y en los inmediatos años el momento de comprar: con cabeza, seleccionando bien, apretando al vendedor, pero ahora.

Los bajistas han demostrado tener más razón incluso de la que ellos mismos pensaban en todo este estallido de la burbuja Son los "nuncabajistas" los que se han tenido que meter debajo de las piedras, agachando la cabeza, después de defender a capa y espada que los pisos nunca bajarían porque a nadie le interesaba que eso pasara.
Yo no creo, ni mucho menos, que ahora sea el momento de comprar. Todos los parámetros que han provocado el descenso, insuficiente, "con el freno de mano echado en España", de los precios estos dos últimos años se han agudizado aún más. Hay más paro (menos potenciales compradores y aumento de la morosidad) y más que habrá este año, las condiciones para solicitar un préstamo hipotecario se han endurecido, el stock de viviendas sigue siendo altísimo, los precios siguen estando muy por encima de las posibilidades de la mayoría, ya no es "no querer" comprar, es que en la mayoría de los casos es "no poder". Y a todo ésto hay que unir la casi unanimidad de los agentes económicos al afirmar que en España aún queda mucho recorrido en el descenso de precios, en torno al 30% aún. Incluso los bancos se han dado cuenta de ello y comienzan a reconocerlo estos días en los han tenido que publicar sus cuentas, tendrán que vender a un precio inferior su stock de viviendas si quieren quitárselas de encima.
Es un círculo cerrado. Mientras no se venda lo que hay en stock no se va a empezar a construir de nuevo, a estos precios no se compra (demostrado), si no se vende muchas empresas seguirán cerrando, eso significa más paro, menos compradores,... Cuanto más espere el mercado a ajustar los precios hasta su valor "real", en el que oferta y demanda coincidan, más grave se hará la situación. Seguimos cuesta abajo y ya se sabe lo que pasa si se intenta coger un cuchillo al vuelvo mientras está cayendo. Yo prefiero recogerlo cuando esté ya en el suelo

Hay excepciones, en las que habrá quien sí pueda permitirse a estos precios adquirir una vivienda, y considerará que el precio es bueno si lo compara con el de hace dos años. Si la necesita y puede, adelante. Pero ese no es el caso de la mayoría.


Un saludo.

 

[garbie]

Los bajistas han demostrado tener más razón incluso de la que ellos mismos pensaban en todo este estallido de la burbuja Son los "nuncabajistas" los que se han tenido que meter debajo de las piedras, agachando la cabeza, después de defender a capa y espada que los pisos nunca bajarían porque a nadie le interesaba que eso pasara.
Yo no creo, ni mucho menos, que ahora sea el momento de comprar. Todos los parámetros que han provocado el descenso, insuficiente, "con el freno de mano echado en España", de los precios estos dos últimos años se han agudizado aún más. Hay más paro (menos potenciales compradores y aumento de la morosidad) y más que habrá este año, las condiciones para solicitar un préstamo hipotecario se han endurecido, el stock de viviendas sigue siendo altísimo, los precios siguen estando muy por encima de las posibilidades de la mayoría, ya no es "no querer" comprar, es que en la mayoría de los casos es "no poder". Y a todo ésto hay que unir la casi unanimidad de los agentes económicos al afirmar que en España aún queda mucho recorrido en el descenso de precios, en torno al 30% aún. Incluso los bancos se han dado cuenta de ello y comienzan a reconocerlo estos días en los han tenido que publicar sus cuentas, tendrán que vender a un precio inferior su stock de viviendas si quieren quitárselas de encima.
Es un círculo cerrado. Mientras no se venda lo que hay en stock no se va a empezar a construir de nuevo, a estos precios no se compra (demostrado), si no se vende muchas empresas seguirán cerrando, eso significa más paro, menos compradores,... Cuanto más espere el mercado a ajustar los precios hasta su valor "real", en el que oferta y demanda coincidan, más grave se hará la situación. Seguimos cuesta abajo y ya se sabe lo que pasa si se intenta coger un cuchillo al vuelvo mientras está cayendo. Yo prefiero recogerlo cuando esté ya en el suelo

Hay excepciones, en las que habrá quien sí pueda permitirse a estos precios adquirir una vivienda, y considerará que el precio es bueno si lo compara con el de hace dos años. Si la necesita y puede, adelante. Pero ese no es el caso de la mayoría.


Un saludo.

Totalmente de acuerdo. Los bajistas han acertado de pleno. No obstante yo creo que ya es buen momento para "ir de compras", pero sin prisas. Tenemos al menos un par de años o más, buenos para los compradores.

Los precios reales de las operaciones que se producen HAN BAJADO MUCHO. Las estadísticas son de risa... La realidad es que con el dinero por delante, la bajada es fácilmente de entre el 30 y el 50%. Otra cosa son los precios a los que se anuncian las propiedades.

He estado mirando la zona desde Sotogrande a Marbella. Solo buenas urbanizaciones. Sobre los precios oficiales, se pegan en muchas promociones nuevas por venderte con descuentos cercanos al 50%. Hablo de promociones y promotoras de primer nivel...no me quiero imaginar esas promociones que se ven "en el medio de la nada".

Madrid, Paseo de la Habana. Uno de esos lugares donde "nunca baja"....Tres cuartos de lo mismo.

Me descojono cuando hablan de bajadas del 10% las estadísticas.

Garbie.

 

[Ramón]

Opino lo mismo que vosotros, la situación económica que vivimos va a acelerar el proceso de ajuste rápida y drásticamente.

 

[Mr. Jones]

Lo que tiene ser viejo...
Del año 85 al 90, el precio de los pisos se cuadruplicó.
En el año 90 vino la crisis y los precios bajaron...selectivamente. Propiedades de calidad, en las zonas caras de las grandes ciudades, mantuvieron su precio. Quizás quien tuvo que vender a la fuerza se dejó un 10% como mucho. Hay que recordar que, entónces, los tipos de interés eran de dos dígitos, por lo que quien tenía deudas a las que no podía hacer frente, le era realmente imposible hacerse fuerte. ahora con los tipos como están es mas fácil trampear, aguantar y no malvender. En esos años era, sencillamente, inviable: si no pagabas, la deuda se duplicaba en pocos años. Las propiedades en la costa, esas sí, se desplomaron: pisos por vender ofrecidos por debajo del coste, etc...
En el año 97, los pisos seguían al precio del año noventa: atonía total hasta entónces
Y ahí comenzó la subida... despacito, hasta coger la velocidad que conocemos y que creó la burbuja. Los precios se han triplicado, osea que han subido menos que la vez anterior, y los tipos de interés no son lo que eran. Pero, claro, la memoria es fragil, o no se ha vivido, y las estadísticas oficiales no hay por dónde cogerlas.
En resumen, lo que quiero decir es que las mejores zonas, las buenas propiedades son un valor seguro y lo serán siempre. Las aberraciones tipo Seseña, las segundas viviendas, etc...tienen un corto, medio plazo asustador.
Nadie va a regalar los pisos. Lo siento por los bajistas. Es justamente ahora y en los inmediatos años el momento de comprar: con cabeza, seleccionando bien, apretando al vendedor, pero ahora.
Eso sí, que nadie espere una subida fulgurante de nuevo, hasta dentro de cuatro o cinco años, al menos.

es comprensible que la gente de cierta edad no se apee de este analisis, basado en una observacion incuestionable: ha habido otras crisis en el pasado tan malas como estas (primer error, ninguna crisis desde el 29 ha sido tan profunda y delicada como esta para Espanya, con un pais con el mayor endeudamiento per capita del mundo), los pisos han bajado, pero a los diez anyos o menos ya volvian a estar otra vez mucho mas altos que al comienzo de la crisis.

La conclusion obvia de esta observacion es que, si esperamos unos pocos anyos, volveremos a ver pisos a precios de 2006.

Bien, por ser breve, les pedir'ia a los que opinan asi si no ven ninguna diferencia entre tener como moneda la peseta devaluable ad infinitum y tener como moneda el euro, indevaluable. En cuanto se respondan a esa pregunta, por favor, que replanteen su teoria y conclusiones

 

[fagus]

Lo que tiene ser viejo...
Del año 85 al 90, el precio de los pisos se cuadruplicó.
En el año 90 vino la crisis y los precios bajaron...selectivamente. Propiedades de calidad, en las zonas caras de las grandes ciudades, mantuvieron su precio. Quizás quien tuvo que vender a la fuerza se dejó un 10% como mucho. Hay que recordar que, entónces, los tipos de interés eran de dos dígitos, por lo que quien tenía deudas a las que no podía hacer frente, le era realmente imposible hacerse fuerte. ahora con los tipos como están es mas fácil trampear, aguantar y no malvender. En esos años era, sencillamente, inviable: si no pagabas, la deuda se duplicaba en pocos años. Las propiedades en la costa, esas sí, se desplomaron: pisos por vender ofrecidos por debajo del coste, etc...
En el año 97, los pisos seguían al precio del año noventa: atonía total hasta entónces
Y ahí comenzó la subida... despacito, hasta coger la velocidad que conocemos y que creó la burbuja. Los precios se han triplicado, osea que han subido menos que la vez anterior, y los tipos de interés no son lo que eran. Pero, claro, la memoria es fragil, o no se ha vivido, y las estadísticas oficiales no hay por dónde cogerlas.
En resumen, lo que quiero decir es que las mejores zonas, las buenas propiedades son un valor seguro y lo serán siempre. Las aberraciones tipo Seseña, las segundas viviendas, etc...tienen un corto, medio plazo asustador.
Nadie va a regalar los pisos. Lo siento por los bajistas. Es justamente ahora y en los inmediatos años el momento de comprar: con cabeza, seleccionando bien, apretando al vendedor, pero ahora.
Eso sí, que nadie espere una subida fulgurante de nuevo, hasta dentro de cuatro o cinco años, al menos.

Lo que resalto en rojo es EL GRAN ERROR DE MUCHOS, nominalmente podrían seguir igual, sin duda, pero en terminos reales, comparándolo con el IPC de aquellos años, la pérdida de valor fue de más del 30%. Eso sin contar con los gastos inherentes a tener un piso, y sin tener en cuenta que la rentabilidad habría que medirla contra la del tipo de interés de activos sin riesgo, que en aquellos momentos era positivo, es decir, superiores a la inflación.

Me permito poner la inflación acumulada en esos años.

Cálculo de variaciones del Indice de Precios de Consumo (sistema IPC base 2006)



Variación del Indice General Nacional según el sistema IPC base 2006 desde Diciembre de 1990 hasta Diciembre de 1996 Indice Porcentaje(%) Nacional 31,0

El método utilizado para el cálculo de las tasas de variación del IPC se describe en la

Fuente: http://www.ine.es/varipc/verVariaci...6&tipoindice=General+Nacional&enviar=Calcular
Epocas como esa, son las que han calado en el sub-consciente de muchos españolitos y son las que utilizan como argumento, pero, en realidad, no son más que una muestra de que en España, antes de ahora, los precios de la vivienda sí han bajado en ocasiones.

 

[Suso]

Bien, por ser breve, les pedir'ia a los que opinan asi si no ven ninguna diferencia entre tener como moneda la peseta devaluable ad infinitum y tener como moneda el euro, indevaluable. En cuanto se respondan a esa pregunta, por favor, que replanteen su teoria y conclusiones

Ahí está el quid de la cuestión. En la crisis de los 90, el gobierno devaluó la moneda tres veces (creo recordar). Desde el punto de vista del comprador Español, no parecía que hubiera cambios en el precio de las viviendas, pero en el ámbito europeo, que es en el que nos movemos actualmente, el valor (y coste) de las viveindas cayó un 30% aprox. Hubo un cambio de valor, pero no de cifra.

Como ahora no hay manera de devaluar la moneda por parte del gobierno (puesto que desde la entrada en vigor del euro, esta competencia la tiene el BCE y no el BE), no quedará más remedio bajar los precios.

 

[flan]

La inversión en vivienda no es una inversión especulativa. No debe serlo, al menos, aunque en los momentos alcistas mucha gente la ha utilizado de ese modo: Doy la entrada de uno o varios pisos y, cuando lo vayan a entregar los vendo y me forro.
Es una inversión a largo plazo: no tiene la liquidez de otros activos financieros y las casas tienen gastos e impuestos y hay que pintarlas, de vez en cuando.
Es una inversión que puede resultar interesante, para explotarla en alquiler, aunque no siempre y no todas. Y es, sin duda, la mejor inversión que podemos hacer, si es para vivienda propia, a menos que hayamos tenido la mala suerte de comprar en lo más abultado de las burbujas habidas, y aún así.
Lo que digo, y mantengo, es que hace unos años no se podía comprar, era una locura, y ahora sí. Que nadie va a regalar los pisos y que el último duro (Duro? Que es eso?) lo gane otro. A largo plazo habréis iniciado un patrimonio y tendréis un bien real, no unas anotaciones en cuenta.
Todo eso si no hay un terremoto o en 2012 vuelve a...Piiiiiiiiiiii

 

[soutebare]

Evidentemente la caída de los precios no será igual en todas las partes, dependerá de muchos factores como término municipal, uso (vivienda principal o segunda vivienda), localización (centro o afueras), años de construcción, estado,...

Está clarísimo que las casas en el barrio de Salamanca de Madrid, o Paseo de Gracia de Barcelona, etc. no van a caer un 65%, pero la caída media sí que es posible.

 

[Super 8]

La inversión en vivienda no es una inversión especulativa. No debe serlo, al menos, aunque en los momentos alcistas mucha gente la ha utilizado de ese modo: Doy la entrada de uno o varios pisos y, cuando lo vayan a entregar los vendo y me forro.
Es una inversión a largo plazo: no tiene la liquidez de otros activos financieros y las casas tienen gastos e impuestos y hay que pintarlas, de vez en cuando.
Es una inversión que puede resultar interesante, para explotarla en alquiler, aunque no siempre y no todas. Y es, sin duda, la mejor inversión que podemos hacer, si es para vivienda propia, a menos que hayamos tenido la mala suerte de comprar en lo más abultado de las burbujas habidas, y aún así.
Lo que digo, y mantengo, es que hace unos años no se podía comprar, era una locura, y ahora sí. Que nadie va a regalar los pisos y que el último duro (Duro? Que es eso?) lo gane otro. A largo plazo habréis iniciado un patrimonio y tendréis un bien real, no unas anotaciones en cuenta.
Todo eso si no hay un terremoto o en 2012 vuelve a...Piiiiiiiiiiii

La inversión en vivienda será interesante si tiene un PER inferior a 15, vamos, que descontados gastos se amortice en menos de 15 años de alquileres. Y para ello tendrá que sufrir un desplome fuerte.

PER (finanzas) - Wikipedia, la enciclopedia libre

 

[robot r2]

Como ya te he dicho, por supuesto que están interrelacionados, pero ten en cuenta que la responsabilidad de los bancos está en la laxitud en los requisitos para acceder a un crédito, bien sea con garantía real o personal.

Ten en cuenta que mucha gente ha puesto como avalista a los padres, lo que significa que el préstamo de una viviendo no está garantizada con la propia vivienda, sino que, además, hay otra (u otras) vivienda más como garantía.

Esto es, cuando un individuo se planta ante un banco a pedir un préstamo de 100.000 (por poner un número) y aporta como garantía, la vivienda valorada en 110.000 más la de los padres valorada en 200.000, el riesgo EN TEORIA está más que cubierto.

Pero solo en teoría porque el manguán de turno no sabe cuales son las consecuencias de poner a los padres como avalistas y como es un manguán de riesgo, el banco no le da el préstamo si no hay garantías de cobro. Y como mamá es una blanda y papá tampoco sabe de qué va la historia y piensa que avalar al chaval es ir al banco, decirle al director de la oficina que el niño es un niño de fiar y firmar un papelito que sí lo dice, pues pone el título de propiedad de su vivienda en jaque para que al nene le den el préstamo.

Pero es que ésta es sólo la parte del mercado financiero, no ha entrado todavía en juego la compraventa del piso, solo la compraventa de financiación a un tipo de interés determinado.

Cuando vamos a la compraventa de la vivienda, resulta que el manguán no está dispuesto a renunciar a nada y si ve un piso que se sale de sus posibilidades como comprador, le importa tres pitos, porque con la ayuda de papá y mamá (firmando el dichoso aval) puede meterse en la compra de una vivienda. Porque si con sus ingresos no se lo dan, como ya tiene los activos de papá y mamá (pisos, fondos de inversiones, fondos de pensiones, etc....) el banco le da el préstamo.

Como ves, como hay muchos manguanes que son capaces de poner en juego el bienestar de su familia para vivir por encima de sus posibilidades, los vendedores hacen el agosto pidiendo lo que los manguanes están dispuestos a pagar.

De entre todos los compradores, los hay que no quieren más avales que la garantía real del piso, pero eso requiere tener más activos propios que respalden la operación crediticia, es decir, ingresos más elevados y ahorros propios más elevados. Esos no son manguanes, son gente que accede a una vivienda dentro de sus posibilidades y si luego vienen mal dadas, pues que se le va a hacer, pero en el momento de solicitar un préstamo hipotecario, su riesgo estaba cubierto por ellos mismos.

Y entre todos los compradores, los habrá también (aunque los menos) que teniendo mucho ahorros propios, compren la vivienda sin necesidad de un préstamo hipotecario. En estas operaciones no influyen los bancos, sólo comprador y vendedor, con lo que queda demostrador que no es el banco el que fija los precios de la vivienda, sino el vendedor de acuerdo con el comprador.

El banco fija las condiciones de acceso al préstamo. Si el que pide el préstamo pone en juego los activos de más gente a parte de los suyos propios, el banco no tienen n¡nguna culpa.

Totalmente de acuerdo Suso, todo esto que explicas biéne a darme en parte la razón....., la facilidad de acceso al dinero a través de los bancos, independientemente de los avales que exijan (allá cada cual con sus remordimientos), revierte a una demanda de vivienda fuera de lo normal y, a mas ventas + subida, esta claro que todos hemos jugado a esto (unos mas y otros menos o lo que es lo mismo unos con mas cabeza y otros como descerebrados), pero sigo creyendo que el origen de todo es una coyuntura económica en que los tipos de interés están por los suelos unido a una falta de rigor de las entidades bancarias y que la masa se comporta como borregos bajo el lema de "si el vecino puede pues yo también".

 

[fagus]

Totalmente de acuerdo Suso, todo esto que explicas biéne a darme en parte la razón....., la facilidad de acceso al dinero a través de los bancos, independientemente de los avales que exijan (allá cada cual con sus remordimientos), revierte a una demanda de vivienda fuera de lo normal y, a mas ventas + subida, esta claro que todos hemos jugado a esto (unos mas y otros menos o lo que es lo mismo unos con mas cabeza y otros como descerebrados), pero sigo creyendo que el origen de todo es una coyuntura económica en que los tipos de interés están por los suelos unido a una falta de rigor de las entidades bancarias y que la masa se comporta como borregos bajo el lema de "si el vecino puede pues yo también".[/QUOTE]

Efectivamente, pero no por ello la entidad financiera que da la financiación es responsable de las actuaciones de cada una de las personas que se la piden.

Y, no son responsables, como tales, de la subidas de los precios.

Es más, a día de hoy, si de algo se les puede "acusar" es de ser, en parte, responsables de que los precios en España hayan caído menos y más lentamente, de lo que han caído en paises con burbujas similares a la nuestra. Cómo?, sencillamente, quedándose muchos pisos de los promotores, y no sacarlos al mercado.... pero es una actuación lícita.

 

[garbie]

La inversión en vivienda será interesante si tiene un PER inferior a 15, vamos, que descontados gastos se amortice en menos de 15 años de alquileres. Y para ello tendrá que sufrir un desplome fuerte.

PER (finanzas) - Wikipedia, la enciclopedia libre

Bufff, PER 15 a una vivienda se me antoja casi imposible. Supone sacarle casi un 7% de rentabilidad anual una vez deducidos todos los gastos (que son muchos...). Creo que en España nunca he conocido una etapa en la que se consiguieran esos resultados.

Si nos guiamos por PER...mejor nos vamos a la bolsa u otro tipo de inversiones. Estoy de acuerdo que como inversión pura y dura, la vivienda normalmente no es la mejor opción (poca liquidez, muchos gastos asociados, coste y molestias de gestionar al inquilino...). Lo que si es cierto, es que posiblemente el diferencial de rentabilidad que debemos pedir a una inversión en ladrillo, es inferior a una inversión en bolsa ya que el riesgo, también es menor...

Saludos,
Garbie.

 

[fagus]

Bufff, PER 15 a una vivienda se me antoja casi imposible. Supone sacarle casi un 7% de rentabilidad anual una vez deducidos todos los gastos (que son muchos...). Creo que en España nunca he conocido una etapa en la que se consiguieran esos resultados.

Si nos guiamos por PER...mejor nos vamos a la bolsa u otro tipo de inversiones. Estoy de acuerdo que como inversión pura y dura, la vivienda normalmente no es la mejor opción (poca liquidez, muchos gastos asociados, coste y molestias de gestionar al inquilino...). Lo que si es cierto, es que posiblemente el diferencial de rentabilidad que debemos pedir a una inversión en ladrillo, es inferior a una inversión en bolsa ya que el riesgo, también es menor...

Saludos,
Garbie.

Efectivamente, un PER de 15, ó 7% de rentabilidad neta, con la vivienda es casi imposible. Es más durante algunos años, el PER ha estado en los entornos de 30/40, conozco casos reales de gente con vivienda en propiedad, tasada en 400.000€ y alquileres entre 1.000 y 1.100 euros/mes, que si les restamos IBI, Comunidad y demás, se quedan en apróximadamente 800, ó 900mes, 10.000/11.000 euros/año (lo que es lo mismo, un PER de 40 y 36). Esto ha sido lo habitual y, con la caída del precio de los alquileres, sigue siéndolo.

 

[Suso]

Es más, a día de hoy, si de algo se les puede "acusar" es de ser, en parte, responsables de que los precios en España hayan caído menos y más lentamente, de lo que han caído en paises con burbujas similares a la nuestra. Cómo?, sencillamente, quedándose muchos pisos de los promotores, y no sacarlos al mercado.... pero es una actuación lícita.

Lo cual no puede ser considerado como "malo", más bien lo contrario. No es bueno que cunda le pánico en ningún mercado. Mejor que se vaya reajustando que una explosión de la n¡burbuja como ha ocurrido en países como Japón.

Cuando la crisis de las tecnológicas, hubo gente que pidió préstamos para comprar Terras y demás. Con la caída de los valores, las deudas seguían ahí y no por ello los bancos que dieron esos créditos fueron los responsables de las vertiginosas subidas y estrepitosas bajadas de los precios de las acciones. Los responsables fueron los compradores irresponsables que se empufaron para comprar.

El asunto de la vivienda es diferente, pero con ese ejemplo se ilustra bien la diferencia entre el mercado de la financiación y el de los bienes que se compran con esa financiación.

 

[SfS]

Efectivamente, un PER de 15, ó 7% de rentabilidad neta, con la vivienda es casi imposible. Es más durante algunos años, el PER ha estado en los entornos de 30/40, conozco casos reales de gente con vivienda en propiedad, tasada en 400.000€ y alquileres entre 1.000 y 1.100 euros/mes, que si les restamos IBI, Comunidad y demás, se quedan en apróximadamente 800, ó 900mes, 10.000/11.000 euros/año (lo que es lo mismo, un PER de 40 y 36). Esto ha sido lo habitual y, con la caída del precio de los alquileres, sigue siéndolo.

Pues si. En España y aunque suene a cosa de locos, el PER de la vivienda está en torno a 35 - 37 de media. Osea que, para que la vivienda sea rentable, debería bajar por debajo del 50%. Como apunta (creo Tortuga_shelly) alrededor del 70%. Pero no nos olvidemos, que, eso sería para limpiar el stock de vivienda construida. No se nos olvide, que eso, no reactivaría la construcción, sinó que, simplemente, aliviaría el tocho inmovilizado que hay ahora mismo. Es decir que, para que la vivienda vuelva a ser rentable como inversión (desde el punto de vista del constructor), debe pasar todavía muuuuucho tiempo.

 

[Super 8]

Pues si. En España y aunque suene a cosa de locos, el PER de la vivienda está en torno a 35 - 37 de media. Osea que, para que la vivienda sea rentable, debería bajar por debajo del 50%. Como apunta (creo Tortuga_shelly) alrededor del 70%. Pero no nos olvidemos, que, eso sería para limpiar el stock de vivienda construida. No se nos olvide, que eso, no reactivaría la construcción, sinó que, simplemente, aliviaría el tocho inmovilizado que hay ahora mismo. Es decir que, para que la vivienda vuelva a ser rentable como inversión (desde el punto de vista del constructor), debe pasar todavía muuuuucho tiempo.

Previamente a la burbuja, a mediados-finales de los '90, se construían en nuestro país en torno a 175.000 viviendas por año. En los años del pico de la burbuja se construían más de 800.000 viviendas por año, más que en Alemania, Reino Unido y Francia juntas. A día de hoy, pisos que si no hubiera habido "borrachera" se constuirían en el año 2020 están ya hechos.

 

[Jesús]

Previamente a la burbuja, a mediados-finales de los '90, se construían en nuestro país en torno a 175.000 viviendas por año. En los años del pico de la burbuja se construían más de 800.000 viviendas por año, más que en Alemania, Reino Unido y Francia juntas.

Y mientras tanto...

https://www.burbuja.info/inmobiliaria/threads/los-que-negaron-la-burbuja-inmobiliaria.66764/

 

[Super 8]

A mí me acojona mas éste hilo:
Mis previsiones 2009-2013: la catástrofe en cifras

 

[fagus]

Lo cual no puede ser considerado como "malo", más bien lo contrario. No es bueno que cunda le pánico en ningún mercado. Mejor que se vaya reajustando que una explosión de la n¡burbuja como ha ocurrido en países como Japón.

Cuando la crisis de las tecnológicas, hubo gente que pidió préstamos para comprar Terras y demás. Con la caída de los valores, las deudas seguían ahí y no por ello los bancos que dieron esos créditos fueron los responsables de las vertiginosas subidas y estrepitosas bajadas de los precios de las acciones. Los responsables fueron los compradores irresponsables que se empufaron para comprar.

El asunto de la vivienda es diferente, pero con ese ejemplo se ilustra bien la diferencia entre el mercado de la financiación y el de los bienes que se compran con esa financiación.

Bueno, personalmente sí lo considero "malo", en la medida que, cuanto antes se reajusta un mercado, antes inicia su recuperación (es como el sufrir un dolor intenso durante poco tiempo, o una tortura china durante mucho). De hecho, cada vez hay más voces de expertos y analistas que vienen a decir que mientras no se reajuste el precio del mercado inmobiliario, España no saldrá de la crisis, tesis en la que personalmente creo desde hace bastante tiempo.

 

[santi]

Igual es una simplificación demasiado grande, pero si bajaran ese 50% a muchos (a mí por ejemplo) nos iba a compensar dejar de pagar la hipoteca y que se quede el banco con nuestro piso para comprarnos otro. Todavía ahorrábamos dinero. Quiero pensar que habrá alguna fuerza del mercado que impedirá llegar a esos límites.

O sea, me parece que el 50% es exagerado.

No podrías hacer eso, aunque el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa, sigues teniendo una deuda con el por el diferencial...

Por otra parte, en España, a diferencia de otros países como USA, o Japón, el hipotecado, si el valor del bien hipotecado no llega para cubrir la deuda, responde con sus bienes presentes y futuros (y si hay avalistas, estos responderán también).

 

[santi]

Lo de subir la edad de jubilación, nada tiene que ver con la burbuja inmobiliaria. Tiene que ver con el aumento de la esperanza de vida y con la bajísima natalidad que hemos tenido en los últimos 25/30 años.

Y con que no hay dinero en las arcas del Estado y hay que hacer de TODO!!!!

 

[oLO]

No podrías hacer eso, aunque el banco ejecute la hipoteca y se quede con la casa, sigues teniendo una deuda con el por el diferencial...

Así es, el banco normalmente se quedará con el piso por el 50% del tipo de subasta si no hay postores. Normalmente el tipo de subasta puede coincidir con dos valores:

1- El de la responsabilidad hipotecaria.
2- El valor de tasación.

Este último es el más utilizado y muchos están quedándose con deudas desorbitadas después de perder la vivienda. Es un negocio muy goloso para ciertos compradores de crédito... Terrible panorama futuro.

 

[santi]

Así es, el banco normalmente se quedará con el piso por el 50% del tipo de subasta si no hay postores. Normalmente el tipo de subasta puede coincidir con dos valores:

1- El de la responsabilidad hipotecaria.
2- El valor de tasación.

Este último es el más utilizado y muchos están quedándose con deudas desorbitadas después de perder la vivienda. Es un negocio muy goloso para ciertos compradores de crédito... Terrible panorama futuro.

Veo que conoces la Ley Hipotecaria, menuda mala milk tiene....