Hay demasiadas variables como para saber cuál de ellas tendrá más peso a la hora de influir en un ajuste más o menos rápido, pero quien va a decidir a qué ritmo descienden los precios no va a ser tanto "la gente" con su piso de 2ª mano como el millón largo de viviendas nuevas en manos de promotores que hay que vender sí o sí porque están solo para eso.
Este año ha sido de contención, de expectativa a ver cómo iba evolucionando la situación, sin tomar decisiones precipitadas, y se ha preferido no vender a bajar el precio lo que demanda el mercado. Lógico. Pero ya es un hecho, y los promotores lo saben, que la gente no va a comprar a estos precios por mucho tiempo que dejen pasar. El 50% de las promotoras no va a construir un solo piso en 2.009. Antes de construir tienen que vender lo que hay en stock. Así que... ellos mismos. O venden bajando el precio lo suficiente para eliminar gran parte de ese stock y poder volver a construir, o se quedan en stand-by eternamente, lo cual no es viable.
Si el precio de la vivienda nueva en una determinada zona se situa en, por ejemplo, 1800 €/m2, si un particular quiere vender su casa de 2º mano no va a poder pedir 2500 €/m2, ni le va a servir de nada esperar. Es más, es probable que si espera, al año siguiente el m2 esté a 1600 € y si la vende lo tenga que hacer más barato aún. Esto es lo que puede dar lugar a una "guerra de precios" que provoque un descenso más brusco en menos tiempo.
No se trata tanto de tener el agua al cuello o no. Hay mucha vivienda adquirida en su momento como inversión, segunda vivienda en la costa, etc... y que no ha salido al mercado porque al hacerla liquidez es, normalmente, para invertir en otros productos, como la Bolsa, la cual acumuló pérdidas del 40% en el pasado ejercicio, es decir, no compensaba vender la vivienda para invertir en el parqué. Las previsiones este año son las contrarias, que la bolsa tenga una ligera tendencia alcista mientras que la vivienda será claramente a la baja. Ahora sí compensa más hacer liquidez con esa vivienda-inversión y sacarla al mercado aunque sea a un precio inferior al pensado hace un año.
Si a todo ésto añadimos que, cada vez más, el desempleo está reduciendo el número de potenciales clientes, que los que tienen un empleo mileurista no se arriesgan a perderlo y no poder hacer frente a la hipoteca, y que los que podrían adquirirla de una manera más desahogada saben que está sobrevalorada y que hasta que no baje más no van a comprar... tenemos un escenario en el que el globo (la burbuja) está dejando salir el aire poco a poco, pero sigue teniendo mucha presión y el riesgo de que estalle de golpe sigue ahí.
Yo no pongo la mano en el fuego porque vaya a ocurrir una cosa u otra, seguro que se me escapan muchos detalles que también pueden influir, pero me remito a los datos con los que parecen coincidir bastantes fuentes (3-4 años y 30-40%) y, de momento, son los que se me antojan más probables.